Na skróty
Money.plWiadomościArtykuły Właściciele mieszkań mniej skłonni do upustów
2010-08-17 11:05
Właściciele mieszkań mniej skłonni do upustów
[fot: Money.pl/Tomasz Brankiewicz ]

Właściciele mieszkań mniej skłonni do upustów

Autor: Katarzyna Siwek, Bartosz Turek (Home Broker)

Poleć artykuł:


Zakres przeciętnych negocjacji cenowych przy sprzedaży mieszkań zawęził się w lipcu do rekordowo niskiego poziomu 2,5 proc. Złożył się na to niewielki spadek cen ofertowych w tym roku przy jednoczesnym wzroście cen transakcyjnych. Wynik może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających.

W lipcu przeciętne negocjacje cenowe kończyły się upustem na poziomie 2,5 proc.. Co prawda są to dopiero wstępne wyniki, ale sugerują rekordowo niski zakres możliwości targowania się. Dotychczas średnia obniżka ceny wyjściowej przez sprzedających oscylowała w granicach od 3 do 5 proc.

Średnia z ostatnich 18 miesięcy wynosi ok. 4 proc.. Co ciekawe, wynik utrzymywał się na stabilnym poziomie w czasie kryzysu i – nie licząc najnowszych danych – nie zmienił się również w tym roku. Zakres negocjacji obrazuje przeciętną różnicę między ceną transakcyjną dla umów sprzedaży nieruchomości zawartych w lipcu a ceną ofertową dla tych samych lokali.

Zbliżenie oczekiwań kupujących i sprzedających

Zawężenie różnicy między tymi dwiema kategoriami, o ile potwierdzi się w kolejnych odczytach, może być sygnałem zbliżenia oczekiwań kupujących i sprzedających mieszkania. Można je tłumaczyć dwoma czynnikami. Z jednej strony sprzedający oferują mieszkania nieco taniej niż jeszcze na początku roku. Z drugiej natomiast wzrosła średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym.

Taka sytuacja może być efektem różnic w podaży, ale też w pewnym stopniu wynikać z pogorszenia nastrojów sprzedających przy jednoczesnym wzroście optymizmu kupujących. Zawężenie różnicy może też być rezultatem wzrostu przeciętnej zdolności kredytowej Polaków na skutek liberalizacji warunków udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki, co nieco ogranicza potrzebę zbijania ceny.

Niewielka obniżka cen ofertowych na rynku wtórnym

Letnie przeceny, popularne na rynku pierwotnym, nie ominęły też mieszkań z drugiej ręki. W wybranych miastach sprzedający oferują obecnie nieruchomości w cenach niższych średnio o 1,5 proc. względem poziomu z początku roku. W tym czasie największe obniżki zanotowano w Katowicach, Krakowie i Wrocławiu. Natomiast w przypadku Warszawy i Krakowa średnie ceny ofertowe kosmetycznie wzrosły.

Rynek wtórny pozostaje pod silną presją rynku pierwotnego, gdzie ceny w wielu wypadkach są porównywalne z cenami gotowych lokali o znacznie gorszym standardzie (np. wielka płyta). To ogranicza popyt na te drugie i zmusza sprzedających do obniżek cen.

 

Miasto

Cena ofertowa na rynku wtórnym

Różnica

Początek roku

Lipiec

Gdańsk

6 580 zł

6 509 zł

-1,1 proc.

Gdynia

6 986 zł

7 005 zł

0,3 proc.

Katowice

4 535 zł

4 356 zł

-4,0 proc.

Kraków

8 204 zł

7 905 zł

-3,6 proc.

Łódź

4 615 zł

4 557 zł

-1,3 proc.

Poznań

6 246 zł

6 213 zł

-0,5 proc.

Szczecin

4 955 zł

4 922 zł

-0,7 proc.

Warszawa

9 361 zł

9 394 zł

0,3 proc.

Wrocław

7 287 zł

7 102 zł

-2,5 proc.

...i podwyżka transakcyjnych

Tymczasem ceny transakcyjne w największych miastach podniosły się od początku roku w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu przeciętnie o 1 proc.. Jest to jedynie kosmetyczna zmiana. W pierwszym półroczu miesięczna inflacja wyniosła narastająco o 2 proc..

Nawet 27 tys. zł upustu

W ostatnim miesiącu skrajne wyniki negocjacji odchylały się znacznie od poziomu średniego. Najwyższa zanotowana obniżka wyniosła bowiem blisko 12 proc.. Dwupokojowe mieszkanie w dobrym stanie w przedwojennej kamienicy w Poznaniu zostało wystawione do sprzedaży z ceną 198 tys. zł. Nabywcę znalazło jednak za cenę o 23 tys. zł niższą.

Kolejnym przykładem może być wrocławskie dwupokojowe mieszkanie w stanie wymagającym remontu, które wystawione za cenę 272 tys. zł zostało sprzedane za 245 tys. zł. Tak znaczne obniżki są możliwe do uzyskania zazwyczaj jedynie wtedy, gdy sprzedający zmuszeni są upłynnić swój majątek szybko. Aby nabywca mógł skorzystać z takiej okazji, nie może finansować zakupu kredytem, ale musi posiadać wolną gotówkę.

W drodze targu cena może wzrosnąć

W lipcu zdarzyło się także kilka negocjacji, w efekcie których cena transakcyjna mieszkania wzrosła w stosunku do pierwotnie ustalonej w ofercie. Miało to miejsce na przykład w Warszawie na Żoliborzu w przypadku dwupokojowego mieszkania w kamienicy. W wyniku negocjacji cena ofertowa z poziomu 317 tys. zł została wywindowana na ponad 20 tys. zł więcej. W wyniku licytacji między kilkoma zainteresowanymi kupcami, za blisko 7 tys. zł więcej niż w ofercie, zostało sprzedane także dwupokojowe mieszkanie w Poznaniu, pierwotnie wystawione za 340 tys. zł. Do podwyżki w trakcie ustaleń może też dojść w związku z pozostawieniem w mieszkaniu dodatkowego wyposażenia.

Ustalając cenę zostaw bufor do niewielkiej negocjacji

Podczas ustalania ceny ofertowej trzeba przyjąć rozsądny bufor na negocjacje z kupującym. Przesadne zawyżenie ceny powstrzymuje potencjalnych chętnych przed sprawdzeniem oferty. Z danych Home Broker wynika, że 82 proc. osób zainteresowanych nabyciem mieszkania, określa maksymalny budżet przed przystąpieniem do poszukiwań.

Jak więc ustalić cenę dla celu oferty sprzedaży mieszkania? Najszybszym sposobem jest oszacowanie poprzez porównanie cen podobnych nieruchomości oferowanych już na rynku. Szczególną uwagę należy tu zwrócić na takie czynniki jak lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku czy standard i usytuowanie lokalu w budynku.

Kolejnym sposobem może być skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny lokalu w oparciu o różne parametry. Inna opcja to skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba z doświadczeniem na rynku powinna doradzić w kwestii zaplanowania całej strategii sprzedaży, w tym określenia ceny ofertowej.

Czytaj w Money.pl
Wyższy VAT to droższe mieszkania - średnio od 3 do 5 tys. zł
Na podwyżkę mogą wpłynąć też ceny materiałów i robocizny.
Mało kto będzie mógł skorzystać z Rodziny na swoim
Zmiany, które szykuje rząd, zmniejszą liczbę beneficjentów.



HAHAHAHA

nostri / 89.230.212.* / 2010-08-19 18:09
ZAKLINAJCIE ZAKLINAJCIE, a BANKOWCY SZYKUJĄ SIE NA ZJAZD:

KREDYT NA 100% wartości nieruchomości. PROSZĘ BARDZO, ALE MY JĄ WYCENIMY.

http://banki.wp.pl/kat,6598,title,Banki-zarabiaja-na-wycenie,wid,12582691,wiadomosc.html tytuł jest infantylny - chodzi o treść i czytanie ze zrozumieniem ekonomicznym.

Nie dość, że stado lemingów zostało przetrzepane, to jeszcze ci co poprostu chcą kupić/zamienić mieszkanie (ludzie dość majętni i dobrze zarabiający, mają zdolność i nie obchodzą ich
wzrosty/spadki cen mieszkań) zaczną przychodzić do developera/spółdzielni/osób prywatnych z wyceną z banku o 20-30% niższą. I CO WTEDY?? - CENY ŻYCZENIOWE POSYPIĄ SIĘ Z HUKIEM!!


ZACZNIE SIĘ LICYTACJA SPRZEDAJĄCYCH, KTO DA MNIEJ, ŻEBY SPRZEDAĆ, a potem rynek się ustatkuje - dostosuje do realnej możliwości kupujących (brak kredytów dla każdego, kto tylko oddycha i ma pesel - na tyle nas STAĆ na ile możemy zarobić i zaoszczędzić)
lipopek / 77.65.77.* / 2010-08-20 17:21
Wszystko niby ok, ale liczba PESEL'i którą stać na takie mieszkanie o standardzie, powiedzmy europejskim, jest niewielka. Dla mnie głównym problemem są znacznie za niskie zarobki. Wcale nie za wysokie ceny mieszkań, bo to się tak samo u/reguluje jak np. rynek samochodowy.

Kolejny absurd Unii. Opamiętali się w ostatnim momencie 2012-05-25 05:59
Kolejny absurd Unii. Opamiętali się w ostatnim momencie
Paweł Kowal mówi o najświeższym stanowisku Unii w sprawie bojkotu Euro 2012.
Gdyby żył Lech Kaczyński, PiS też podniósłby wiek emerytalny 2012-05-25 06:01
Gdyby żył Lech Kaczyński, PiS też podniósłby wiek emerytalny
O tym, że partie się nie różnią, pisze Maciej Czujko.
Reklama

Masz firmę budowlaną?

U nas znajdziesz ZLECENIA!

Dodaj swoją firmę do katalogu i czekaj na zlecenia! więcej »

Po Euro 2012 zwolnienia. 100 tys. ludzi na bruk 2012-05-24 06:10
Po Euro 2012 zwolnienia. 100 tys. ludzi na bruk
Wystarczy jedno bankructwo, by posypała się cała branża.
05:55 Ceny paliw w wakacje. Tankuj już dzisiaj
06:06 Euro po 5 złotych, 200 tys. Polaków na bruk, a raty kredytów w górę o...
06:05 TVP w tarapatach. Zaniżali zyski i straty o miliony
Kaczyński o NFZ: Powinien być rozwiązany 2012-05-25 12:19
Kaczyński o NFZ: Powinien być rozwiązany
- Rychło w czas, lepiej późno niż wcale - tak prezes PiS Jarosław Kaczyński wniosek ministra zdrowia o odwołanie prezesa NFZ.
12:14 Polska najlepszym emitentem długu w regionie wg magazynu EuroWeek
12:08 PiS będzie obchodził rocznicę upadku rządu Olszewskiego
11:59 Przygotowania do Euro 2012: Będzie zakaz ruchu ciężarówek
11:46 Marszałek Kopacz pomyliła się podczas głosowania
Powiązane tagi